Il contratto preliminare di compravendita

Puo’ essere trascritto?

Il contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti non e' un titolo idoneo per il trasferimento della proprietà del bene che si desidera acquistare, pero' costituisce la base per il futuro Contratto di compravendita oppure titolo idoneo per richiedere al giudice in un procedimento civile di pronunciare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo (trasferimento della proprietà in cambio del prezzo).

Purtroppo le normative croate che regolano l'istituto della trascrizione dei contratti nei Libri fondiari del tribunale competente, non permetono la trascrizione del Contratto preliminare. Infatti senza la trascrizione di un Contratto o l'iscrizione del diritto di prelazione presso i Libri fondiari,  il promittente venditore potrebbe vendere ad altri il bene (e questi potrebbe trascrivere prima il proprio acquisto), rischiamo di perdere sia il bene che anticipi eventualmente versati.

Quindi dato che il Prelimare non puo' essere trascritto, consigliamo assolutamente che l'avvocato nella redazione dello stesso inserisca la clausola di prelazione in quanto si in tale caso il preliminare potrà essere fatto valere non soltanto nei confronti di chi abbia un diritto sullo stesso bene acquistato dopo il definitivo stesso, ma anche nei confronti di chi vanti un diritto acquistato dopo la conclusione del preliminare.

Cosa succede se la ditta costruttice fallisce prima della stipula del contratto definitivo?

In caso di fallimento della ditta costruttrice prima che sia stato firmato il contratto definitivo non si ha diritto all’ottenimento del bene. Se si sono versati degli anticipi (come in genere accade) si ha diritto alla restituzione da tali importi.

Qualora con il Preliminare si sia costituito il diritto d’ipoteca a favore dell’acquirente si ha un privilegio speciale per la restituzione di talli somme.

Ciò significa che, quando si chiede il pagamento del proprio credito al curatore del fallimento, si viene preferiti rispetto agli altri creditori (non a tutti; ad esempio, vanno pagati prima i crediti dello Stato per le imposte sui redditi immobiliari). Il curatore del fallimento, con il ricavato della vendita del bene gravato da privilegio speciale, pagherà prima (nell’ordine previsto dalla legge) i vari creditori privilegiati, tra i quali, come se è detto, vi è anche il promissario acquirente che abbia trascritto il proprio diritto d’ipoteca; poi, se rimane del denaro, i creditori che non hanno privilegi.

Se il con il Preliminare non e’ stato costituito il diritto d’ipoteca, l’acquirente potrà chiedere la restituzione degli importi che abbia versato. Il suo credito, pero, non godrà di alcun privilegio rispetto ad altri eventuali creditori: il che vuol dire che, dovendosi ripartire il ricavato della vendita dell’immobile in questione tra tutti i creditori, il promissario acquirente rischia di vedersi restituire poco o nulla.

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